يعد السكن أحد احتياجات الحياة الأساسية، حيث يتوفر فيه الغذاء والماء والأمان. لكن لعقود من الزمن، أصبحت القدرة على تحمل تكاليف السكن بعيدة المنال على نحو متزايد بالنسبة للمواطن الأمريكي العادي. وبما أن متوسط سعر المساكن في الولايات المتحدة يحوم حول 440 ألف دولار، ومتوسط دخل الأسرة نحو 80 ألف دولار، فمن السهل أن نرى لماذا أصبحت ملكية المسكن أقرب إلى الحلم من كونها أمراً مسلماً به.
أدخل الرهن العقاري المحتمل لمدة 50 عامًا – وهي فكرة يقال إن إدارة ترامب تستكشفها. والمفهوم بسيط: تمديد فترة السداد لجعل الأقساط الشهرية ميسورة التكلفة، وربما إقرانها برهن عقاري محمول، وهو ما من شأنه أن يسمح لأصحاب المساكن بنقل رهنهم العقاري إلى عقار جديد إذا انتقلوا. ومن الممكن أن تؤدي هذه الابتكارات مجتمعة إلى إطلاق العنان لأمن السكن لملايين الأميركيين.
وسارع المنتقدون إلى القول إن تمديد الديون على مدى نصف قرن أمر متهور. لكنني أعتقد أنها خطوة ذكية إلى الأمام – اعتراف بأن أعمارنا ومهننا وواقعنا المالي قد تطورت. وإذا تم تنفيذه بشكل مسؤول، فإن الرهن العقاري لمدة 50 عاما يمكن أن يكون واحدا من أدوات الإسكان الأكثر تحويلا في حياتنا.
الأمن السكني وتكوين الأسرة
بالنسبة للعديد من الأميركيين، أمن السكن هو حجر الأساس في تكوين الأسرة. من المفهوم أن الأزواج يريدون منزلًا مستقرًا قبل إنجاب طفل إلى العالم. آخر شيء تريده، خاصة مع وجود مولود جديد، هو أن تضطر إلى الخروج لأن مالك العقار يريد البيع أو رفع الإيجار. يحدث هذا في كثير من الأحيان أكثر مما يدركه معظم الناس.
بمجرد إنجاب طفل، تصبح الحياة ضبابية من الرضاعة كل بضع ساعات، وزيارات طبيب الأطفال، والتعافي العاطفي والجسدي. تحتاج الأم إلى أشهر للشفاء. الوالدان يركضان على الأبخرة. خلال هذا الوقت الهش، آخر شيء تحتاجه هو عدم اليقين بشأن وضعك المعيشي.
عندما تمتلك منزلك، يختفي هذا التوتر إلى حد كبير. يمكنك التركيز على تربية طفلك بدلاً من القلق بشأن تجديد عقد الإيجار التالي. يتيح لك أمن السكن توجيه طاقتك نحو ما هو أكثر أهمية: عائلتك. لا نقلل من هذه الفائدة.
المشكلة هي أنه بالنسبة لنسبة متزايدة من الأميركيين، فإن ملكية المنازل لا تتم حتى منتصف العمر. تفيد تقارير الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن متوسط عمر مشتري المنازل لأول مرة يبلغ الآن 40 عامًا – وهو أعلى مستوى على الإطلاق. هذه ليست مجرد إحصائية. إنه انعكاس لمدى صعوبة شراء منزل مقارنة بنمو الدخل.
وفي الوقت نفسه، لدينا العمر المتوقع حوالي 80 سنة. ربما نعيش لفترة أطول، ولكن ليس كثيرًا. ونتيجة لذلك، يتم الدفع بتكوين الأسرة في وقت لاحق، أو يتم التخلي عنه تمامًا. ومن وجهة نظر بيولوجية، يحمل هذا الاتجاه عواقب وخيمة.
إذا انتظرت حتى سن الأربعين لشراء منزلك الأول وتكوين أسرة، فإن الاحتمالات ستكون ضدك. فرصة المرأة في الحمل بشكل طبيعي بعد سن الأربعين أقل من 1% شهريًا. هذا مثل الفوز في اليانصيب الصغير. يحدث ذلك، ولكن ليس في كثير من الأحيان. النتيجة؟ المزيد من الأزواج يؤخرون الأطفال أو يتخلون عنهم تمامًا.
ولهذا السبب فإن الرهن العقاري لمدة 50 عاما والرهن العقاري المحمول يمكن أن يغير قواعد اللعبة. فهي لا تجعل المنازل ميسورة التكلفة فحسب، بل إنها تعزز استقرار الأسرة، والمشاركة الاقتصادية، والتجديد الوطني. ومن دون العدد الكافي من الأسر الشابة، فإننا نواجه منحدرات ديموغرافية تهدد النمو الاقتصادي في الأمد البعيد.
يعتبر الرهن العقاري لمدة 50 عامًا أمرًا رائعًا – إذا لم تأخذ 50 عامًا
إن أكبر انتقاد للرهن العقاري لمدة 50 عاما هو أنه من المفترض أن يقيد الناس إلى الديون إلى الأبد. إذا حصلت على مثل هذا القرض في سن الأربعين، فسيكون عمرك 90 عامًا عند سداد القرض. يبدو قاتما، أليس كذلك؟ لكن هذه الحجة تغفل نقطة حاسمة: لا أحد تقريبًا يحتفظ بالرهن العقاري طوال مدته.
واليوم، فإن 90% إلى 95% من القروض العقارية في أمريكا عبارة عن قروض بسعر فائدة ثابت مدته 30 عاماً. بعد متوسط مدة ملكية المنزل هو فقط حوالي 12 سنة. وقبل الأزمة المالية عام 2008، كانت الفترة أقصر – حوالي سبع إلى ثماني سنوات.
لماذا إذن نفترض أن المقترضين سوف يحتفظون فعلياً برهن عقاري لمدة خمسين عاماً لمدة خمسة عقود من الزمن؟ لن يفعلوا ذلك. سيقوم معظمهم بالبيع أو إعادة التمويل أو الترقية قبل ذلك بوقت طويل.
فكر في الأمر: إذا قمت بقسمة متوسط مدة ملكية المنزل البالغة 12 عاما على 30، فإن هذا يعني “معدل استخدام الرهن العقاري” بنسبة 40٪. وبعبارة أخرى، يستخدم معظم الناس أقل من نصف المدة المحتملة لرهنهم العقاري. وبتطبيق نفس المعدل على الرهن العقاري لمدة خمسين عاما، فإن صاحب المنزل العادي سوف يحتفظ به فعليا لمدة عشرين عاما تقريبا – وليس نصف قرن.
ولهذا السبب شجعت الناس منذ فترة طويلة على التفكير الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMS)، مثل 7/1 أو 10/1 ARM. إنها تتناسب بشكل أفضل مع سلوك العالم الحقيقي. ويعمل الرهن العقاري لمدة 50 عامًا على توسيع هذه المرونة بشكل أكبر. انها خيار، وليس جملة.
المزيد من الخيارات، المزيد من الحرية
يكمن جمال الرهن العقاري لمدة 50 عامًا في أنه يخفض دفعتك الشهرية، مما يمنحك قوة شرائية ومرونة أكبر. بالنسبة للعائلات الشابة أو المشترين لأول مرة، يمكن أن يحدث هذا فرقًا كبيرًا. في نهاية المطاف، الحياة محدودة، ونحن نستأجر كل شيء قبل أن نموت على أي حال.
تخيل أنك تبلغ من العمر 32 عامًا، ومتزوجًا حديثًا، وترغب في تكوين أسرة قبل سن 35 عامًا. لقد قمت بالادخار بجد، ولكن دون بنك أمي وأبي، لا يمكنك تحمل الدفعة الشهرية على رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا. عليك أن تفكر في انتظار انخفاض أسعار المنازل بنسبة 20٪.
وبعد مرور ثماني سنوات، تحقق أمنيتك – انخفاض أسعار المساكن. لكن الآن، فقد أحدكم وظيفته، ولم تعد الخصوبة في صالحكم. تبلغ تكلفة علاجات التلقيح الاصطناعي 28000 دولار لكل دورة، وأنت مرهق عاطفيًا وماليًا.
لو كان الرهن العقاري لمدة 50 عامًا موجودًا في وقت سابق، لكان بإمكانك شراء منزل في أوائل الثلاثينيات من عمرك، والحفاظ على الاستقرار، والتركيز على تكوين أسرتك بدلاً من توقيت السوق. الوقت لا ينتظر أحدا، وخاصة علم الأحياء.
فترة الاستهلاك الأطول لا تعني أنك محاصر. يمكنك دائمًا سداد دفعات أساسية إضافية أو إعادة التمويل عندما يرتفع دخلك أو تنخفض أسعار الفائدة. المفتاح هو أنه يمكنك اختيار وقت الشراء بشكل أفضل، بدلاً من الانتظار إلى أجل غير مسمى للحصول على القدرة على تحمل التكاليف التي قد لا تعود أبدًا.
الرهن العقاري لمدة 50 عامًا هو بمثابة موسيقى لآذان المستثمر العقاري
إذا كنت مستثمرًا عقاريًا، فلن تقاتل الحكومة أبدًا – بل ستركب معها. فالرهن العقاري لمدة 50 عاما يوسع نطاق المشترين المحتملين، وهو ما يدعم بطبيعة الحال أسعار العقارات.
تاريخياً، كانت سياسة الإسكان تميل دائماً نحو تأييد الملكية. وتعلم الحكومة أن نحو 65% من الأميركيين يمتلكون منازل، وأن أصحاب المنازل هؤلاء يشكلون كتلة تصويتية قوية. لهذا السبب، فإن السياسات الفيدرالية – بدءًا من خصومات فوائد الرهن العقاري وحتى استثناءات أرباح رأس المال – تم تصميمها باستمرار لدعم أصحاب المنازل.
تذكر الأزمة المالية 2008-2009؟ وأنقذت الحكومة البنوك وأصحاب المنازل على حد سواء. وكان ذلك بمثابة سابقة: فعندما يحين وقت الشدة، سوف تتدخل الحكومة لتحقيق الاستقرار في سوق الإسكان.
ما زلت أتذكر عندما قام بنك أوف أمريكا طوعا بتخفيض الرهن العقاري ذو السعر الثابت من 5.75٪ إلى 4.25٪ على عقار لقضاء العطلات – دون سابق إنذار. لقد عزز التدفق النقدي الخاص بي بمقدار 500 دولار شهريًا بين عشية وضحاها. هذه هي قوة مواءمة السياسات بين المقرضين والحكومة.
والآن، مع رفع سقف SALT من 10.000 دولار إلى 40.000 دولار بموجب قانون مشروع قانون كبير وجميل والحديث عن نظام الرهن العقاري المحمول الذي يسمح لك بأخذ سعرك معك عندما تنتقل، فمن الواضح أن الزخم مؤيد للإسكان.
عندما تشير الحكومة إلى أنها تريد أن يمتلك المزيد من الأميركيين منازل، فإنك لا تقاوم، بل أنت يستثمر.
الرهون العقارية المحمولة: إطلاق المزيد من حرية الحركة
في حين أن الرهن العقاري لمدة 50 عاما يحظى بمعظم الاهتمام، فإن الرهن العقاري المحمول قد يكون في الواقع المفهوم الأكثر ثورية. ما يقرب من 70% من أصحاب المنازل لديهم معدل رهن عقاري أقل من 5%، ومبيعات المنازل عند أدنى مستوى لها منذ ثلاث سنوات، مما يعني أن الناس يعلقون حياتهم.
وبموجب النظام المحمول، يمكن لأصحاب المنازل نقل رهنهم العقاري الحالي (وسعر الفائدة) إلى عقار جديد. لا يزال يتعين عليهم التأهل والتوصل إلى أي فرق نقدي نظرًا لأن المواقف المالية تميل إلى التغيير مع العمل الإضافي.
ومع ذلك، تخيل تأمين معدل 3.5% وحمله معك عند التحرك. ومن شأن هذا الابتكار أن يحل مشكلة “الأصفاد الذهبية” التي جمدت سوق الإسكان منذ عام 2022.
وفي الوقت الحالي، يتردد الملايين من الأميركيين في الانتقال إلى ديارهم لأنهم لا يريدون أن يخسروا قروضهم العقارية ذات السعر الثابت المنخفض. فالرهن العقاري المحمول من شأنه أن يحرر المخزون، ويعزز القدرة على الحركة، ويجعل أسواق الإسكان أكثر كفاءة ــ وكل هذا من دون زيادة مخاطر التخلف عن السداد.
وبالاقتران مع خيار الخمسين عاماً، يصبح نظام الإسكان أكثر قدرة على التكيف مع ظروف العالم الحقيقي. يمكن للعائلات الشابة الشراء في وقت مبكر. يمكن للمتقاعدين تقليص حجمهم دون عقوبة. يمكن للعمال الانتقال إلى وظائف دون ضغوط مالية.
استثمر في الاتجاه، لا تحاربه
كمستثمر، فإن مفتاح النجاح على المدى الطويل هو مواءمتك معه السياسات والاتجاهات الديموغرافية، وليس قتالهم.
إذا أرادت الحكومة أن تجعل الإسكان ميسور التكلفة من خلال شروط الرهن العقاري الأطول وقابلية النقل، فسوف يزداد الطلب على الإسكان. وعندما يزيد الطلب، تتبع الأسعار.
وبالنسبة لمشتري المساكن، فإن الرهن العقاري لمدة 50 عاما هو بمثابة جسر للاستقرار، إذا تم استخدامه بشكل مسؤول. وبالنسبة للمستثمرين، فهي إشارة إلى الدعم الدائم لسوق العقارات.
وجود الاختيار هو شيء رائع. الرهن العقاري لمدة 50 عامًا ليس مناسبًا للجميع، وهذا جيد. ولكن بالنسبة لأولئك الذين يستخدمونه بشكل استراتيجي، فقد يعني ذلك عقودًا من الأمن السكني ومرونة أكبر للاستثمار في أماكن أخرى.
تخيل لو كان بإمكانك تأمين مسكن لعائلتك لمدة نصف قرن بينما لا يزال لديك السيولة اللازمة لبناء الثروة في الأسهم أو الشركات أو التعليم. هذا ليس عبئا. هذا هو التمكين.
الاستثمار في العقارات الأمريكية بشكل سلبي
امتلاك العقارات بشكل مباشر ليس في متناول الجميع. بين ارتفاع أقساط التأمين، والمراحيض المسدودة، والتقييمات العشوائية لـ HOA، فإن كونك مالكًا يمكن أن يرهقك بسرعة. ولكن إذا كنت لا تزال تعتقد – كما أعتقد – أن العقارات هي إحدى الطرق الأكثر موثوقية لبناء الثروة طويلة الأجل، فهناك طريقة أسهل وأكثر سلبية للتعامل مع هذا الاتجاه: جمع التبرعات.
يتيح لك Fundrise الاستثمار في محافظ متنوعة من المشاريع العقارية السكنية والتجارية في جميع أنحاء البلاد – دون الحاجة إلى دفعة أولى ضخمة أو تحمل ديون الرهن العقاري مدى الحياة. يمكنك التعرض للأصول الحقيقية، التي يديرها محترفون، بينما تجلس وتجمع الأرباح المحتملة والتقدير.
لست بحاجة إلى أن تكون مليونيرًا أو مستثمرًا معتمدًا. يمكنك أن تبدأ بمبلغ 10 دولارات فقط وتمتلك شريحة من سوق الإسكان الأمريكي. تتعامل المنصة مع عمليات الاستحواذ والتجديدات وصداع المستأجر نيابةً عنك.
وإذا أصبحت القروض العقارية المحمولة لمدة 50 عاماً حقيقة واقعة، فقد يشهد سوق الإسكان موجة ثانية قوية من الطلب. المزيد من المشترين يعني المزيد من السيولة – وربما قيم عقارات أعلى. يمكن للمستثمرين في Fundrise الاستفادة من نفس الرياح الكلية دون التوقيع على رهن عقاري لمدة 600 شهر.
يمكنك إما أن تكون الشخص الذي يسدد القرض لمدة 50 عامًا أو الشخص الذي يجمع الإيجار والتقدير خلال تلك السنوات الخمسين. الدفع جمع التبرعات هنا والبدء في الاستثمار بشكل سلبي في مستقبل الإسكان في أمريكا.
عن المؤلف
أسس Sam Dogen Financial Samurai في عام 2009، وهو الآن أحد أكثر مواقع التمويل الشخصي المملوكة بشكل مستقل ثقة وقراءة على نطاق واسع اليوم. ويستند كل مقال على الخبرة المباشرة والتحليل المالي العميق.
كان سام مالكًا للمنزل منذ عام 2003 ويدير محفظة متنوعة من العقارات المستأجرة تدر ما يقرب من 150 ألف دولار سنويًا من الدخل شبه السلبي. من خلال Financial Samurai، يشاركنا رؤى عملية حول بناء الثروة وتحقيق الاستقلال المالي وعيش الحياة وفقًا لشروطك.
